novkol.ru

Новые Коломяги
Дом на склоне
Мечта о своем доме, своем жилье – это естественное желание каждого человека.

ООО "Новые Коломяги" возводит новый малоэтажный жилой комплекс в Коломягах, состоящий из двух жилых домов со встроенными помещениями и заглубленного между ними паркинга. Комплекс строится по современной технологии с применением несъемной опалубки Durisol (Дюрисол).

ЖК Дом на склоне

Жилой комплекс "Дом на склоне", г. Санкт-Петербург, Приморский район, 1-я Никитинская, д. 24

    Два жилых дома со встроенными помещениями и заглубленного между ними…

ЖК на Озерковском пр.

ЖК Новые коломяги

Жилой комплекс "Новые Коломяги", г. Санкт-Петербург, Приморский район, ул. Эстонская, д.19, 21

3-этажные таунхаузы с цокольным этажом. Комплекс сдан. На первом этаже: гараж, хозяйственные помещения,…

Возвращение "блудного" клиента

E-mail Печать PDF

После кризиса загородный рынок сжался. И если к концу нынешнего года на городском рынке медленно, но верно идет процесс подъема, то на загородном по-прежнему царит тишина. На круглом столе, организованном редакцией «Бюллетеня Недвижимости», эксперты попытались решить, почему клиент не возвращается на областной рынок и есть ли какие-нибудь способы привлечь его внимание?


Заработал сто рублей – купил кирпич

Круг клиентов с момента кризиса не столько изменился, сколько сократился: с рынка ушли инвесторы, и среди действующих лиц остались те, для кого основной мотив покупки жилья – не вариант вложения свободных средств, а «для себя». Однако, отмечают специалисты, покупка эта – редко насущная необходимость, как в случае приобретения квартиры в городе. Отсюда – совершенно иные темпы в принятии решений и настроения покупателей.

«На активном загородном рынке в 2007–2008 годах очень редки были обращения по обмену, когда требовалось продать квартиру в городе и купить загородное жилье. То есть сделки шли по принципу «я имею возможность улучшить себе жизнь – я ищу дом». Та же ситуация и сейчас, – считает Станислав Азацкий, директор департамента загородной недвижимости корпорации «Адвекс». – Поэтому психология клиента на вторичном рынке такова: не получилось улучшить сегодня – отложу на завтра. Тут в СМИ говорят, что цены снижаются, – подожду еще».

На таком «неторопливом рынке» часть клиентов плавно перетекает с первичного рынка на земельный. «Подходящий дом себе найти такой клиент не может, но может найти участок, – считает Александр Пудиков, директор выставки «Строим дом». – И для людей это реальный выход – не идти в коттеджный поселок, а купить участок и спокойно, не беря кредита, строиться самим. То есть если говорить о процессах, которые происходят в загородном строительстве, то я вижу рост числа клиентов, а по нашей выставке это увеличение количества экспонентов. Люди хотят строить».

И дело не только в финансовой составляющей, то есть в нехватке у покупателя средств, – люди часто не могут найти то, что им требуется. «Когда мы начинаем работать с конкретным клиентом, мы порой просто не находим ничего подходящего, – рассказывает Станислав Азацкий. – Покупатель обозначает стоимость, например до 30 млн руб., и – то место ему не подходит, то планировка, то недоделки в доме. И (это конкретный случай) в результате клиент сказал: я куплю участок и построю себе дом».
О сходной ситуации рассказывает и Александр Пудиков: «Мне понравилась статья в «Форбсе» про предпринимателя, который решил приобрести себе квартиру, начал искать ее на первичном рынке, а потом плюнул на все и сам построил клубный дом. То же самое он сейчас делает на загородном рынке – строит «под себя» клубный поселок».

Действительно, определенная неудовлетворенность существующими на рынке проектами имеется. «У нас клиенты есть, клиент жив. Если мы говорим о бизнес-сегменте, то мы по-прежнему имеем сегмент «дачи», которые, конечно, предмет роскоши, но их – когда появляется такая возможность – все равно покупают. И это люди, которые благодаря своей предприимчивости где-то отложили деньги, где-то заработали, – делится наблюдениями Светлана Невелева, советник руководителя Группы компаний «Стинком». – Мы сейчас находимся в конце третьего этапа строительства нашего поселка. Он огромный. И темпы продаж, безусловно, в эти два года хромают. Но мы вышли на стабильные две-три продажи ежемесячно – при этом у нас докризисные цены. Мы не даем особенно скидок, но имеем полностью готовые документы, полностью сделанную инженерию, которую осталось только подключить, и мы строим, выполняем свои условия строго по договору. Но факт, что к нам спустя практически два года вернулась часть тех клиентов, которые отложили сделки в начале кризиса, – пугает. Потому что это значит, что за два года на рынке не появилось ничего принципиально нового, что можно предложить покупателю».

Ригидность рынка отмечает и Станислав Азацкий: «Вспомните рынок в 2004–2005 годах, когда начала расти стоимость квартир и, продав трехкомнатную квартиру, можно было купить дом. Начался отток клиентов за город – стали приобретать дома по 3,5 млн руб., по 5 млн. И объекты постоянно дорожали: только что построен – и через несколько месяцев стал дороже. В результате дома, которые продавали за 5,5 млн руб., в 2008 году, к началу кризиса, стали стоить 10–12 млн. А потом рынок встал. Но интересно, что до сих пор дома продают по этим же ценам! И ничего нового не появилось».

Светлана Невелева отмечает также, что «скидочные» программы на первичном рынке в таких условиях практически не работают: «Клиент сравнивает сейчас, не насколько прогнулась конкретная компания, а насколько это предложение удовлетворяет его в среднем по рынку. Скидка хороша на рынке в базарный день. Это привлекает, это яркое, да почему-то еще со скидкой… Здесь ситуация иная. Покупатели иногда приходят в определенную компанию и готовы брать товар по заявленной цене, про скидки даже не говорят. Дело до такого не доходит».

Мечтам подрезали крылья
Девелоперы отмечают заметное разочарование клиентов в самой идее переезда за город. Нередки случаи, когда горожане, которые несколько лет назад радостно устремились в «субурбию», сейчас перебираются обратно в город «дышать смогом».
«В начале двухтысячных, когда только появился полноценный загородный рынок, была мечта – и у девелоперов, и у покупателей, – говорит Марина Агеева, директор по развитию ЗАО «Евросиб-Девелопмент». – Все приобретали жилье в соответствии с этой мечтой. А сейчас, когда пауза возникла, поглядели по сторонам: а что за эти годы сделано? Что построено? Что выполнено? Покупатели посмотрели – где обещанное? Мечта не реализовалась. И эти мечтания прошлых лет как-то останавливают сейчас людей».

Это разочарованность складывается из нескольких факторов. Первый – практически полное отсутствие приватности в тех поселках, которые предназначены для постоянного проживания. Покупатель не становится дальше от соседей, он становится ближе – и более от них зависим.

Светлана Невелева делится своим опытом покупки дома: «Я всю осень ездила по поселкам определенного сегмента, я хотела основную жизнь перенести за город. Была идея, было желание и были возможности. И поняла, что я этого делать не буду. Зачем мы хотели бы все уехать за город – мы хотели бы отсутствия проблем парковки, безопасной территории, свежего воздуха и некоей приватности. И вот теперь смотрите – в ближней зоне в основном поселки с таунхаусами или с коттеджами на маленьком участке. И эта сблокированность (формат «окна-в-окна») становится более навязчивой, чем в городе. Потому что в городе я соседей меньше вижу – мы проехали в лифте и разошлись по нашим клетушечкам. А формат «ближнего загорода» говорит мне о том, что я должна из городского индивидуального пространства переехать в очень комфортную, но коммунальную квартиру. Формат «соточки», на которой я могу, но не хочу жарить мясо, потому что не хочу, чтобы мои соседи видели, что у меня в моем «волшебном горшочке». Или – я в пижаме не могу пройти по участку».

«Мне кажется, сама идея загородной жизни у нас хромает, тут надо смотреть, откуда мы все выросли и как мы сейчас живем, – развивает тему Татьяна Венцлавская, начальник управления розничного бизнеса филиала «Балтийский» Инвестторгбанка. – Я один раз в своей жизни целый месяц жила в поселке Эстонии. Частные дома стоят – и между ними нет заборов, дома там разделены живыми изгородями. Я шла с коляской по аллеям – огромный поселок – и нигде нет заборов, но и жителей я не вижу! Иное отношение к совместной жизни. Периодически я соседского ребенка выдергивала со своей лужайки, но эстонский ребенок не пришел ко мне ни разу без своей мамы».

Другой важный момент, который влияет на разочарование покупателей, – отсутствие необходимой инфраструктуры. Что представлялось будущему жителю «одноэтажной России» и что обещали ему в ближайшем времени и власти, и девелоперы? Развязки, дороги, большие центры коммерческой недвижимости, социальные объекты – поликлиники, школы, центры развлечений и первой помощи. Сейчас покупатель видит в основном строительные площадки, работы на которых только заканчиваются и тут же начинаются заново, плюс – отсутствие социально необходимого. «Я вчера провела вечер со своими друзьями, которые живут в Парголово, – приводит пример Светлана Невелева. – У них прекрасный дом, но они живут в деревне, где не чистят дороги. И мы вполне серьезно обсуждали, как на «Субару» прикрепить ковш-очиститель от «Мерседеса», чтобы расчищать дорожки. Или я спрашиваю: куда вы ребенка в садик водите? Ответ: в Парголово садик, прекрасный (дальше пять минут восхвалений)! Потом выясняется: дело в том, что один их сосед – у него две дочки – хотел, чтобы девочки были социально активны, а садика не было. И он его построил. Он вовремя сориентировался, когда им было еще два года, и сделал. Я говорю: а сколько им сейчас лет – пять? Напомните ему, что он школу должен построить!».

Поселков, которые жили бы полноценной жизнью, очень немного. Такой пример Янино – но на «акклиматизацию» жильцов, считает Алла Трубникова, советник управляющего филиалом «Национального Резервного Банка», понадобилось время: «Это действительно новая жизнь, это непривычно. Люди, купив свой дом, еще вынуждены были вкладываться – в отделку, в озеленение. Правда, сейчас, когда я общаюсь с клиентами, которые у нас уже живут три года, отзывы – очень положительные. Люди прошли период адаптации, они про себя говорят: «мы прижились», «нам нравится», «мы ходим друг к другу в гости». То есть эта мечта – взяла верх».

Без руля и без ветрил
Впрочем, помимо общего крушения идеалов загородной жизни, девелоперы называют и вполне приземленные, практические проблемы. Возможно, их решение позволило бы если не сдвинуть первичный рынок с мертвой точки, то, по крайней мере, подтянуть на него некоторое количество клиентов, которые сейчас либо не решаются совершить сделку, либо «утекают» на вторичный рынок.

«Если на рынке городских новостроек все более или менее понятно с точки зрения юридической, то на рынке загородном творится хаос, – говорит Марина Карпихина, руководитель департамена развития «РОДЭКС Северо-Запад». – В городе есть Федеральный закон № 214, для людей он как успокоительное. Но на малоэтажную застройку он не распространяется, и на этом рынке продают «кто что придумает». Кто работает по договорам соинвестирования, кто, как мы, заключает предварительные договоры. Тут появилась новая схема: продают доли в большом участке, одна трехсотая доля в земельном участке. Что они дальше будут с этим делать – я не знаю. И, на мой взгляд, вакуум юридический, который сложился на рынке малоэтажки, сильно тормозит процесс. Многие, по нашему опыту, собираются продавать квартиры, переезжать за город. Мы опрашивали клиентов, которые приходили к нам за последние полгода. Динамика такая: почти сорок процентов ушли на вторичный рынок. Потому что на первичном рынке – риски. На вторичном же они покупают сегодня дом и участок – и живут спокойно. Пусть не в коттеджном поселке, но – спокойно».

По-прежнему не работают и ипотечные программы. Татьяна Венцлавская комментирует: «Большинство банков, даже заявляя некоторую ставку – изначальную, фактически кредитует по другой ставке. И любой грамотный человек, который приходит покупать дом (а покупать дом не приходят клиенты с улицы), когда начинает просчитывать финансовую составляющую, понимает, что это все слишком дорого. То есть в ипотеку играют только те люди, которые уверены, что могут быстро погасить кредит. И сейчас есть такие интересанты по ипотеке, которые не доходят даже до полноценной ипотечной консультации. Они про себя уже решили – мы подождем. Ведь это определенная нагрузка на семейный бюджет, и когда в экономической ситуации нет стабильности, они не хотят брать на себя ответственность».

Рынок стоит. И стоять будет
Риэлторы и девелоперы не ожидают скорого подъема – покупатели никуда не спешат. «Люди на сегодняшний день вполне уверены, что можно подождать как минимум до весны и посмотреть, что будет в этих коттеджных поселках еще через полгода, будут они замораживаться или нет, будут строиться или нет, цены куда пойдут – вверх или вниз, – перечисляет Марина Карпихина. – И ведь люди до сих пор считают, что объект можно купить совсем дешево. Ярмарка недвижимости была очень показательна в плане того, что спрашивали люди: дом до 3 млн руб.».

«Появилась активность с начала октября (наверное, в школу детей проводили, вернулись из отпусков), и начинаются активные просмотры, – замечает Станислав Азацкий. – Причем смотрят очень много – сначала на вторичном рынке, потом коттеджные поселки и опять возвращаются на вторичный рынок… Смотрят много, а покупают очень мало. На активном рынке сделка совершалась через один-два просмотра. Сегодня пять просмотров – это минимум, а у нас сейчас агент возил сорок раз клиента на участок, но продал все-таки. Покупатели приезжают со своими архитекторами, дизайнерами, и все это очень долгий процесс. Впрочем, прогноз можно сделать, сравнивая с городским рынком: по квартирам началась стабилизация – сделок больше, объем продаж растет, – значит, через полтора-два года можно ждать возвращения покупателей».

«Когда мы задаемся вопросом о том, когда вернется клиент, нельзя забывать: влияет общая экономическая ситуация, – напоминает Алла Трубникова. – Нет стабильности, нет роста, а от этого зависят и уровень доходов населения, и ипотека. Многие наши дома – это повышение уровня комфорта, которое невозможно без повышения уровня жизни».

Станислав Азацкий поддерживает коллегу: «Пока не будет уверенности в собственном кошельке, ничто нам не поможет. Чтобы привлечь покупателя, надо поднять экономику!».

«Идем поднимать?» – закончила круглый стол Светлана Невелева.

Источник: Бюллетень недвижимости

 
You are here: Home Новости Возвращение "блудного" клиента